La défiscalisation immobilière concerne des mesures fiscales mises en place par l'Etat français pour pousser les entreprises à construire de nouveaux logements, d'une part. L'objectif étant de préserver un maximum le patrimoine immobilier français. L'Etat cherche à pallier la pénurie de logements grâce à ces mesures.
Dans ce contexte, les personnes qui décident d'investir dans le cadre d'une mesure de défiscalisation immobilière peuvent être éligibles à une réduction de leurs impôts. Selon la zone géographique, cette réduction peut être plus ou moins importante. A titre d'exemple, la loi Pinel Outre-mer est très intéressante pour les particuliers cherchant à investir dans ces territoires.
Loi Pinel : un accompagnement pour la défiscalisation immobilière en Outre-mer
Depuis janvier 2013, la loi Pinel Outre-mer réglemente la défiscalisation immobilière qui concerne les départements, les régions et les collectivités d'Outre-mer (DROM-COM). Pour les particuliers qui souhaitent investir en Outre-mer, cette loi propose des réductions d'impôt pour divers types d'investissements : l'acquisition ou la construction d'un logement neuf.
Défiscalisation immobilière en Outre-mer : comment fonctionne-t-elle ?
Selon les dispositions de la loi Pinel, l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt à compter de l'année où il a acquis ou achevé la construction du logement. Le montant de cette réduction évolue en fonction de la durée d'engagement de location. Pour un engagement sur 6 ans, par exemple, la réduction est de 23% du prix d'achat du logement. Sur 9 ans, 29% et sur 12 ans, 32%.
NB : la réduction d'impôt de la loi Pinel Outre-mer est calculée sur un montant que l'on plafonne à 300 000 € (frais de notaire inclus). Par ailleurs, cette loi de défiscalisation immobilière Outre-mer ne peut pas concerner plus de 2 logements sur une année. Le prix d'achat au mètre carré de surface habitable est plafonné à 5 500 €.
En outre, si jamais la réduction d'impôtest supérieure à l'impôt dû sur l'année, vous ne pouvez pas reporter l'excédent sur les années suivantes. Enfin, l'acheteur a la possibilité de louer son logement à ses enfants ou à ses parents tout en bénéficiant du dispositif de la loi Pinel Outre-mer.
Quelles sont les conditions à respecter pour obtenir une défiscalisation immobilière en Outre-mer ?
Afin de bénéficier des avantages proposés par la loi Pinel Outre-mer, l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu à un locataire comme résidence principale. Le propriétaire doit également respecter les 3 durées de location susmentionnées : 6, 9 ou 12 ans.
Malheureusement, depuis le 1er janvier 2021, les habitats type maisons individuelles ou mitoyennes ne sont plus concernés par ce dispositif de défiscalisation immobilière en Outre-mer. Aujourd'hui, seuls les logements situés dans un immeuble d'habitation collectif sont éligibles. Par ailleurs, il est nécessaire que le logement soit occupé dans les 12 mois après son achèvement ou acquisition. Enfin, la loi Pinel Outre-mer impose :
- Un plafond de loyer mensuel. Ce dernier varie selon la surface et l'emplacement du logement ;
- Un plafond de ressources pour le locataire.
Si l'investisseur ne respecte pas l'un de ces critères, il perd d'office les bénéfices de la loi Pinel Outre-mer.
A quels montants les plafonds de loyer mensuel sont-ils fixés ?
Afin de bénéficier du dispositif de défiscalisation immobilière en Outre-mer proposé par la loi Pinel, il est donc nécessaire de respecter des plafonds de loyer mensuel. Ces plafonds varient selon le territoire où se situe le logement :
- En Réunion, en Guadeloupe, en Martinique, à Saint-Barthélémy, en Mayotte et à Saint-Martin, ce plafond est fixé à 10,55 € par mètre carré ;
- En Nouvelle Calédonie, Polynésie française, à Wallis-et-Futuna ou Saint-Pierre-et-Miquelon, le plafond est fixé à 12,83 € le mètre carré.
De plus, il est nécessaire d'ajouter le coefficient multiplicateur de surface suivant : 0,7 + (19 / surface en m2). Prenons l'exemple d'un appartement de 40 m2 situé à la Réunion. On commence par appliquer le coefficient sur la surface :
- 0,7 + (19 / 40) = 1,175
On effectue ensuite le calcul suivant afin de déterminer le plafond de loyer :
- 1,175 x 10,55 = 12,40 € par m2.
Quels sont les plafonds de ressources des locataires ?
La loi Pinel sur la défiscalisation immobilière en Outre-mer prévoit également un plafonnement des ressources annuelles des locataires. Encore une fois, l'emplacement du logement entre en jeu. Ici, pas de calculs, mais des salaires annuels fixés à l'avance.
Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Saint-Barthélémy, Saint-Martin, Mayotte
Polynésie française, Wallis-et-Futuna, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie
- Personne seule :
- 28 606 €
- 31 099 €
- Couple :
- 38 202 €
- 41 528 €
- Personne seule/couple avec personne à charge :
- 45 941 €
- 49 941 €
- 2 personnes à charge :
- 55 461 €
- 60 290 €
- 3 personnes à charge :
- 65 241 €
- 70 923 €
- 4 personnes à charge :
- 73 527 €
- 79 928 €
- Majoration pour chaque personne à charge supplémentaire :
- 8 206 €
- 8 920 €
Exemple : admettons que vous achetiez un appartement de 75 m2 à 300 000 € (frais de notaire inclus) situé à La Réunion. Ce bien génère des revenus mensuels maximums de 751,50 €, ou 9 018 à l'année. Vous avez décidé de louer ce logement en Outre-mer sur 6 ans. Vous bénéficiez de la défiscalisation immobilière suivante :
- 300 000 x 23 % = 69 000 €
- 69 000 / 6 = 11 500 €
Vous bénéficiez d'une réduction fiscale de 11 500 € par an.
L'avis de Century 21 Cirick sur la défiscalisation immobilière en Outre-mer
La loi Pinel Outre-mer est l'un des dispositifs de défiscalisation immobilière en Outre-mer les plus intéressants. Il peut en effet vous faire bénéficier d'une défiscalisation atteignant 32 % et entre en vigueur immédiatement après l'acquisition du logement. La loi Pinel vous permet ainsi de faire d'une pierre deux coups en réduisant vos impôts tout en vous constituant un patrimoine immobilier.
Malgré tout, ce dispositif de défiscalisation immobilière en Outre-mer présente de nombreuses contraintes : plafond du prix d'achat, du loyer, des revenus du locataire, etc. Afin de faire un investissement gagnant, il est important de bien choisir l'emplacement du bien et d'estimer correctement la rentabilité locative. Dans ce contexte, faire appel à un professionnel de confiance est primordial.
Si vous souhaitez investir dans un bien immobilier en Outre-mer et bénéficier d'une défiscalisation, Century 21 Cirick, agence immobilière en Martinique, vous accompagne durant toutes les étapes du processus.
